管理不全空家について
空き家とは、建物またはこれに付属する工作物であって、居住その他の使用がされていない状態が常態となっているものをいいます。 その中でも、適切な管理が行われておらず、このまま放置すると周囲の生活環境へ悪影響を及ぼすおそれがある空き家を 「管理不全空家」といいます。
管理不全空き家は、2023年12月13日に施行された「改正空家等対策特別措置法」により新たに設けられた区分で、 「特定空家になる一歩手前の状態」として位置づけられています。
このような空き家は、自治体から助言・指導などの対象となる場合があります。
管理不全空家の例
- 建物の老朽化が進み、倒壊などの危険がある
- 雑草や樹木が繁茂している
- ごみの放置などで衛生状態が悪化している
- 適切な管理が行われておらず景観を損なっている
- 屋根や外壁の破損が進み、周囲に危険を及ぼす可能性がある
管理不全空家を放置するとどうなる？
空き家を適切に管理せず放置していると、次のような段階で問題が深刻化していきます。
空き家は時間が経つほど劣化が進み、対応が遅れるほど費用やリスクが大きくなる傾向があります。
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管理不全空家のリスク
管理不全空き家と判断されると、自治体から改善のための指導や勧告が行われる場合があります。
2023年の法改正により、管理不全空き家の段階でも勧告を受けると住宅用地特例が解除される可能性があります。
住宅用地特例
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この特例が外れると、固定資産税の負担が大きく増える可能性があります。
管理不全空家の次の段階「特定空家」
特定空き家制度は平成27年2月26日に制定された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により導入されました。
管理不全空き家の状態が改善されず、さらに状況が悪化すると「特定空き家」に指定される可能性があります。
管理不全空家と特定空家の違い
- 状態
- 適切な管理が行われておらず、このまま放置すると周囲の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある状態
- 行政対応
- 助言・指導・勧告の対象
- 状態
- 倒壊の危険や衛生問題など、周囲の生活環境に著しい悪影響を及ぼしている状態
- 行政対応
- 命令・行政代執行などの行政処分の対象
特定空家の判断基準
- 倒壊など著しく危険となるおそれがある
- 著しく衛生上有害となるおそれがある
- 景観を著しく損なっている
- 周辺の生活環境に悪影響を与えている
特定空家に対する「行政措置」
行政から空家の持ち主に対して次のような順番で改善するよう要請が行きます。
命令に違反した場合には、50万円以下の過料が科される場合があります。
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最も重い措置「行政代執行」
命令にも従わず改善されない場合、自治体が強制的に建物を解体する行政代執行が行われることがあります。この場合、解体費用はすべて所有者に請求されます。
行政代執行による解体費用は建物の大きさや状態によって異なりますが、数百万円以上になることもあり、放置しているほど費用が高くなる傾向があります。
解体費用を大きく左右する「アスベスト」
解体費用を大きく左右する要因の一つがアスベスト（石綿）の有無です。 アスベストが使用されている場合、通常の解体工事に加えて専門的な撤去作業が必要になるため、解体費用が大きく増える場合があります。
アスベストがある場合に必要となる対応
- 事前調査
- 飛散防止措置
- 専門業者による撤去
事前調査・報告義務などが強化されたアスベスト対策と「大気汚染防止法」
2020年6月5日に改正された「大気汚染防止法」により、建物の解体・改修工事を行う際には、 アスベスト（石綿）の有無について事前調査を行うことが義務化されました。さらに、一定規模以上の工事では、 事前調査結果を都道府県等へ報告することも義務化されており、アスベスト対策は調査だけでなく報告や管理の面でも強化されています。
法改正後の主な施行内容
| 施行日 | 内容 |
|---|---|
| 2021年10月1日 | 建物解体時のアスベスト事前調査が義務化 |
| 2022年4月1日 | 一定規模以上（延べ床面積80㎡以上）の工事で調査結果の自治体への報告が義務化 |
空き家は早めの対策が重要です
空き家は放置するほど、次のようなリスクが高くなります。
- 建物の劣化
- 固定資産税の増加
- 解体費用の増加
- 行政対応のリスク
特に管理不全空家 → 特定空家と進むと、 行政対応や解体を求められる可能性が高くなります。
空き家は早い段階で、管理・売却・活用・解体などの対策を行うことが重要です。
まずは、お気軽にご相談下さい
空対協では、ちょっとしたご相談から、本格調査まで承っています。
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